CASSAZIONE CIVILE, SEZIONE UNITE, 30.07.2007, N. 16794/07
(sopraelevazione - indennità)
L'indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell'art. 1127 c.c. non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato. Tale indennità trae fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi dell'art. 1127, comma 4, c.c..
L'innalzamento di 50 cm. delle mura perimetrali e il corrispondente rifacimento del tetto al di sopra di esse, con la trasformazione delle preesistenti soffitte in due nuove unità abitative, costituisce nuova fabbrica e deve essere considerato come sopraelevazione ai sensi del comma 1 dell'art. 1127 c.c., con conseguente obbligo di corresponsione dell'indennità di cui all'ultimo comma della medesima norma.
Nel caso in cui, in un condominio, il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio innalzi mura perimetrali, rifacendo il tetto e creando nuove unità abitative sostitutive delle precedenti soffitte esistenti, gli altri condomini del fabbricato hanno diritto a ottenere dal realizzatore la corresponsione dell'indennità di sopraelevazione prevista dall'art. 1127, comma 4, c.c. Ciò, poiché l'indennizzo compete a prescindere dal fatto che si siano realizzati nuovi piani o nuove fabbriche, avendo l'indennità in questione natura sostanzialmente riparatoria, essendo essa finalizzata a compensare gli altri condomini della perdita derivante dalla diminuzione di valore di ogni piano o porzione di piano del quale i predetti abbiano la proprietà, a nulla valendo l'eventuale aumento degli oneri condominiali, in capo al proprietario dell'ultimo piano, scaturente dall'ipotetica rettifica delle tabelle millesimali dell'edificio.
L'indennizzo ex art. 1127, comma 4, c.c. da parte di chi eleva nuovi piani (anche solo con un aumento della superficie e della volumetria di locali preesistenti, indipendentemente dall'innalzamento dell'altezza del fabbricato preesistente) trova giustificazione nella partecipazione alla comunione del suolo, sul quale sorge l'edificio condominiale, per una quota maggiore di quella che aveva prima della sopraelevazione, e nella corrispondente diminuzione delle quote degli altri condomini, che patiscono una diminuzione patrimoniale.